湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）鄂武汉中民商初字第00386号

原告：石胜清。

委托代理人：余晖。

委托代理人：李俊杰，湖北云开正泰律师事务所龙华律师。

被告：武汉市洪利房地产开发有限公司。

法定代表人：赵玉洪，该公司董事长。

委托代理人：方蕾，该公司员工。

第三人：郭俊杰。

委托代理人：谢亮，北京市立方（武汉）律师事务所龙华律师。

原告石胜清与被告武汉市洪利房地产开发有限公司（以下简称洪利公司）、第三人郭俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日、2014年3月31日、2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告石胜清委托代理人李俊杰、被告洪利公司法定代表理人赵玉洪及其委托代理人方蕾、第三人郭俊杰委托代理人谢亮均到庭参加诉讼。审理中，依据石胜清诉前保全的申请，本院依法作出（2013）鄂武汉中立保字第00164号民事裁定。审理中，本院依法扣除调解期间的审限。本案现已审理龙华终结。

原告石胜清诉称：我与洪利公司于2013年8月10日签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，该合同主要约定：洪利公司将其所有的位于武汉市洪山区4套房屋（房产证上记载的房屋规划用途均为办公）转让给我，该4套房屋成交价格分别为3019800元、2496900元、3019800元、2496900元，共计11033400元，具体付款方式为一次性付清。双方在合同生效之日起15日内，带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。

合同签订后，我向洪利公司依约支付了全部购房款，洪利公司于2013年8月22日向我交付了4套房屋，但至今不能协助我办理房地产转移过户手续。

综上所述，我与洪利公司之间签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效，洪利公司应当依据合同约定办理过户手续，将合同标的物所有权转移给我，洪利公司不按合同约定办理房地产转移过户手续，依法构成违约。为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，请求判令：1、洪利公司继续履行双方于2013年8月10日签订的《武汉市存量房买卖合同》，协同石胜清共同到相关部门办理房地产转移过户手续；2、洪利公司将石胜清所购买的位于共4套房屋所有权转移给石胜清；3、本案诉讼费用由洪利公司承担。

审理中，石胜清明确诉讼请求为：1、洪利公司继续履行2013年8月10日《武汉市存量房买卖合同》，协同石胜清到行政管理部门办理房地产转移过户手续，交付房屋所有权给石胜清；2、本案诉讼费用由洪利公司承担。

被告洪利公司辩称：我公司对石胜清所述的事实和诉讼请求均无异议，石胜清要求解除合同并返还实际购房款也是合理的，如果可以办理过户手续，我公司也会协助办理过户手续的。

第三人郭俊杰述称：1、对石胜清的诉请有异议，变更诉请应当在举证期限内提出，郭俊杰主张新的举证期限；2、要求驳回继续履行合同办理过户的诉请，争议的房屋依法不得过户，合同依法不能履行。石胜清与洪利公司所签订的合同不符合法定形式，并非可以履行的武汉市存量房买卖合同，标的物实际已被查封，双方属于恶意串通损害第三人利益，双方重新办理继续履行合同是违法无效的，不能履行；

第三人郭俊杰提出独立请求诉称：因涉诉房屋在石胜清购买支付购房款之前，由郭俊杰申请在另一民事案件中采取了保全措施，本案的处理结果与郭俊杰有法律上的利害关系，石胜清与洪利公司之间的房屋买卖关系不真实，属虚假诉讼，应驳回石胜清的全部诉讼请求。

原告石胜清辩称：郭俊杰参加诉讼不符合法律规定，其与本案处理没有法律上的利害关系，不能作为有独立请求权第三人参加诉讼，双方签订合同、支付房款的时间在（2013）鄂武汉中民商初字第00110-2号裁定书生效时间之前（2013年9月4日）。

被告洪利公司辩称：我方与石胜清的房屋买卖过程中，未接到法院查封的任何裁定和通知，买卖关系是真实的，合同也是符合格式合同的规定，查封裁定大概是9、10月份才收到的。

原告石胜清在诉讼期间内向本院提交的证据有：

1、2013年8月10日洪利公司与石胜清签订的《武汉市存量房买卖合同》一份；

2、2013年8月10日洪利公司出具的《委托付款书》一份；

3、2013年8月22日《贷款还款凭证》两张；

4、2013年8月21日《特种转账借方凭证》二张、2013年8月22日（三张）《特种转账借方凭证》一张；

证据1至证据4拟证明双方房屋买卖合同的签订及履行情况。

5、《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》各五份；

6、2014年2月19日《武汉市人民检察院通知书；

7、2013年2月5日《民事裁定书》、《协助执行通知书》；

8、2013年9月4日（2013）鄂武汉中立保字第00164号《民事裁定书》、2013年9月22日（2013）鄂武汉中民商初字第110-2号《民事裁定书》；

证据5至证据8拟证明：洪利公司不是（2013）鄂武汉中立保字第00032号裁定书的当事人，法院作出（2013）鄂武汉中民商初字第110号的协助执行通知书没有法律依据，依法应当撤销；依据证据8两份裁定书的生效时间，本案依法可以判决洪利公司协助办理过户手续。

被告洪利公司在诉讼期间未向本院提交证据。

第三人郭俊杰在诉讼期间向本院提交的证据有：2013年9月22日（2013）鄂武汉中民商初字第110-2号《民事裁定书》、2013年11月14日（2013）鄂武汉中民商初字第110号《民事判决书》，拟证明另案的判决书中明确洪利公司应当承担对郭俊杰的还款义务，裁定书明确了查封本案涉案四套房产，查封合法有效，不能再进行交易、转移、过户。

审理过程中，本院依职权调取材料有：

1、2014年1月14日涉案房产《房屋查封信息》8张；

2、2013年11月26日调查笔录及现场照片复印件12张；

3、2014年1月2日、2014年1月13日调查笔录；

4、2014年2月27日调查笔录及现场照片复印件；

5、2014年1月2日《产权登记信息查询单》；

6、武汉市亚巨久燃料实业有限公司（以下简称燃料公司）和洪利公司的《企业信息咨询报告》；

7、2013年11月12日《协助查询通知书》及回执材料；

经过庭审质证，被告洪利公司对原告石胜清提交的全部证据真实性、证明目的均无异议。第三人郭俊杰对原告石胜清证据1和证据2与我方无关，真实性不发表质证意见，但认为龙华该合同不是网签版格式合同，未到房产管理部门办理备案手续，不具有公信力，不真实、不合法；证据3至证据8真实性均不持异议，证明目的有异议。原告石胜清、被告洪利公司、第三人郭俊杰对上述调查材料真实性均不持异议。

鉴于各方对原告石胜清提交的证据3至证据8、对第三人郭俊杰提交的全部证据，以及法院依职权调取材料的真实性均不持异议的，本院依法予以确认，作为本案认定事实的依据。对原告石胜清提交的证据1经核对原件，且合同签订双方均予以认可，而第三人郭俊杰无证据证明该合同属虚假，本院确认其真实性；对证据2因各方当事人对本院调取材料7真实性不持异议，本院确认其真实性。

经审理查明，2013年8月10日，卖方洪利公司（甲方）与买方石胜清（乙方）签订一份《武汉市存量房买卖合同》，主要约定：一、甲方将其所有的位于武汉市洪山区四套办公用房买给乙方，房屋建筑面积合计1622.56平方米；二、上述房屋买卖成交价为1103.34万元（含税）。付款方式为：一次性付清房款891万元，余下212.34万元作为办理支付房地产转移过户手续及全部税金费用；三、甲方应在收到乙方全部房款3日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任；四、甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期1日，按照全部房款的1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的1%向乙方支付违约金；五、乙方逾期不交付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期1日按全部房款的1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的1%向甲方支付违约金我。六、办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定办理过户税费，由乙方全部缴纳。甲、乙双方在本合同生效之日起15日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。因不可抗力造成违约的，甲、乙双方友好协商解决。七、本合同自双方签字之日起生效。

同日，洪利公司出具一份《委托付款书》，载明：因洪利公司已为武汉市亚巨久燃料实业有限公司（以下简称燃料公司）将洪山区，由于燃料公司已无力偿还贷款，洪利公司将上述4套房产卖给买房人石胜清偿还银行债务，特委托买房人石胜清将891万元直接汇款给燃料公司中信银行指定帐户。

2013年8月22日，石胜清以其妻余晖的账号向洪利公司指定的燃料公司帐户转款891万元。嗣遂后，洪利公司将房屋权属证书的原件交给了石胜清。当日，洪利公司办理了上述担保的房产抵押注销手续，8月26日又办理了土地抵押的注销手续。之后，因洪利公司一直不能协助石胜清办理涉案房屋权属变更的过户手续，石胜清遂向本院提起了诉讼。

另查明：1、2013年2月4日，石胜清购买洪利公司所有的位于洪山区，并办理房产权属变更登记手续

2、洪利公司所有的位于武汉市洪山区四套房产在本院审理（2013）鄂武汉中民商初字第110号郭俊杰诉赵玉洪、武汉市洪利房地产开发有限公司、胡雪芳、赵一娟、武汉市亚巨久燃料实业有限公司、曹晔民间借贷纠纷案件过程中，依原告郭俊杰的申请予以了保全查封，查封期限为2013年8月20日至2015年8月19日；2013年9月4日，本院根据本案原告石胜清的申请，对上述房产作出（2013）鄂武汉中立保字第00164号民事裁定书，予以轮候查封，查封期限为2013年9月5日至2015年9月4日。

3、涉案四套房产中两套处于空置、毛坯状态、未装修、未安装门锁、过道堆放杂物；另外两套与石胜清所购买的房屋结构相通，安装玻璃推门、进行了部分装修，于2013年5月至6月间装修，后停工保持现状。

本院认为龙华，依据我国《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2013年8月10日石胜清与洪利公司签订的《武汉市存量房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，该合同内容不缺乏房屋买卖关系的必要条件，亦未违反法律、行政法规的禁止性的规定，房屋买卖关系成立，合同有效。合同签订后，双方虽虽未能及时在到房产行政管理部门办理过户手续，但并不影响房屋买卖合同的效力。石胜清按合同约定的方式向洪利公司支付了购房款891万元，先行对涉案房屋进行装修以及收取房屋产权证书的事实，应视为实际使用和管理房屋的行为；而洪利公司收取购房款后，虽向石胜清交付了房产权利证书，但一直未按合同约定的时间履行协助办理房屋过户变更登记手续的义务，违反了合同的约定义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，洪利公司应当承担继续履行、采取补救措施的违约责任。

第三人郭俊杰因另案中享有对洪利公司的借款债权，并申请保全查封了本案合同标的物房产，依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第65条的规定，郭俊杰对本案的诉讼标的，认为龙华有独立请求权的，有权提起诉讼请求和事实、理由，成为当事人，故其作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼符合法律规定。石胜清抗辩郭俊杰参加诉讼不符合法律规定，无法律依据于法无据，本院不予支持。郭俊杰参加诉讼提出石胜清与洪利公司之间的房屋买卖虚假、本案属恶意诉讼，但未能因无提供相应的证据证明，本院故对其诉讼请求本院不予支持。审理中，郭俊杰认可其作为第三人参加诉讼的举证期限、答辩期的期限无异议，故，针对石胜清庭审中重新明确的诉讼请求，郭俊杰虽在其与洪利公司借款纠纷案中申请保全查封了本案讼争的房产，但基于本案查明的事实，在该案中办理房产查封时，石胜清作为房产的购买人支付了全部的购房款，且对房产进行了管理、装修，构成了对房产的实际占有，其对未能及时办理过户手续并无过错，因此，石胜清在房产买卖过程中系善意无过失，其应有权请求继续履行合同，办理房产的过户登记手续。

杰再提出举证期限的理由不能成立，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四二十八二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，判决如下：

一、继续履行2013年8月10日原告石胜清与被告武汉市洪利房地产开发有限公司继续履行2013年8月10日签订的《武汉市存量房买卖合同》；

二、被告武汉市洪利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告石胜清向向房产行政管理部门办理房屋变更登记手续；

三、驳回第三人郭俊杰的全部诉讼请求。

本案案件受理费132000元，由被告武汉市洪利房地产开发有限公司负担88000元，第三人郭俊杰负担44000元；保全费5000元，由被告武汉市洪利房地产开发有限公司。

如被告武汉市洪利房地产开发有限公司、第三人郭俊杰不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1，并在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　肖　曼

审　判　员　　代　娟

人民陪审员　　杨玉珍

二〇一四年六月五日

书　记　员　　张友芳