浙江省平湖市人民法院

民 事 判 决 书

（2014）嘉平民初字第1401号

原告：李泽华。

委托代理人：王清琳、俞膑。

被告：浙江忆岛置业有限公司。

法定代表人：邓普民。

委托代理人：顾琳芬。

原告李泽华为与被告浙江忆岛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年7月29日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告李泽华的委托代理人王清琳，被告的委托代理人顾琳芬到庭参加诉讼。本案现已审理龙华终结。

原告诉称，2010年下半年，被告发布销售广告与宣传资料，声称被告在嘉兴港区乍浦开发农贸海鲜城，由政府扶持，民生工程，并宣扬5年高额包租，前三年一次性返还21%的收益，第4年和第5年分别按签约价的9%和10%逐年返还，嘉兴港区唯一的老农贸市场整体搬迁至农贸海鲜城，辐射长三角地区的海鲜批发零售集散中心。原告看到被告发布的销售广告与宣传资料后，认为龙华嘉兴港区唯一的老农贸市场整体搬迁至农贸海鲜城，市场前景和升值空间比较好，且被告又承诺5年高额包租。于是，原告于2011年2月18日向被告购买了乍浦农贸海鲜城第3幢3223号商品房，并签订了商品房买卖合同1份，约定商品房总价款为304916元，原告首付154916元，其余150000元采用银行按揭方式支付，商品房的交付时间为2011年5月1日前。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但是被告单方违约，未能按约定时间交付商品房，逾期拖延至今未办理商品房交付手续。且被告逾期交付房屋后，并未按销售广告中所描述的5年高额包租，而是与原告签订了三年的租期，三年租赁期满后，又未与原告续订包租合同。被告的市场开业后，实际并不像被告广告所宣称，老农贸市场并没有实际搬迁，仅仅是提升改造，导致被告在广告中所宣传的内容均未实际兑现，造成原告的商品房至今无法出租，即使出租，也未能达到购买时预期目的。综上，原告认为龙华，被告发布的销售广告和宣传资料，虽未载入商品房买卖合同中，但被告的宣传和广告的内容吸引了原告的购买欲望，且其内容对商品房的价格产生重大影响。由于被告宣称的内容未实际兑现，致原告不能实现购买商品房的合同目的，被告又在履行中单方违约，没有按合同约定期限交付商品房，原告依约也可以解除合同。现原告根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，要求判令1、撤销原、被告于2011年2月18日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告已支付的商品房买卖款304916元，并支付自2011年2月18日起至判决退款之日止按人民银行同期贷款利率计付的利息损失。

被告辩称，被告认为龙华原告要求撤销商品房买卖合同及返还购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由是：1、本案中原告购买的是位于农贸海鲜城3幢的商品房，该幢商品房被告发布的是包租期为3年的广告，签订的租赁合同也是3年，原告对此是明知并且认可的。2、原告认为龙华老农贸市场没有搬迁，导致被告广告宣传中的内容未能兑现，这些内容并不属实，乍浦老农贸市场系全部推倒，整体搬迁至乍浦农贸海鲜城，并且2013年后重建，政府发布的相关文件均足以证明。3、被告已全面履行了商品房买卖合同约定的义务，按时交付了房屋，并且在原、被告之间办理了商品房交接手续，原告在收到商品房之后与物业公司签订了租赁合同，租赁时间也满3年，原告也收到了租赁款项，故原告早已实际取得商品房。4、原告要求撤销合同的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的可变更或撤销的情形，也不符合《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第三条的规定，且原告办理了三证，出租了房屋，以自己的行为放弃了撤销权。

针对自己的主张，原告提供了下列证据：

1、被告发布的乍浦农贸海鲜城销售广告和宣传资料1份，证明被告在发布销售广告和宣传资料中声称“5年高额包租，嘉兴港区唯一的老农贸市场整体搬迁至农贸海鲜城”的虚假内容，致使原告信以为真，而购买了乍浦农贸海鲜城的商品房。

2、商品房买卖合同1份，证明原告因看到被告发布的销售广告和宣传资料后，于2011年2月18日与被告签订了商品房买卖合同1份，由原告购买了被告开发的乍浦农贸海鲜城第3幢3223号商品房，建筑面积为25.22平方米，总价款304916元；合同对付款方式、期限、违约责任及产权登记等内容作了约定。

3、销售不动产统一发票1份，证明原告支付商品房购房款后，被告开具发票的事实。

4、房屋权属证书及土地使用权各1份，证明原告购买的商品房已领取房屋所有权证和土地使用证的事实。

5、商铺租赁合同1份，证明被告委托嘉兴港区乍浦农贸海鲜物业管理有限公司与原告签订了商铺租赁合同，租赁期为三年，自农贸市场开业之日起三年内。但三年期满后再未与原告签订租赁合同，与被告广告与宣传资料所记载的内容相违背。

6、照片3张，证明乍浦镇老农贸市场系提升改造，而不是整体搬迁至农贸海鲜城，与被告广告与宣传资料内容不一致，发布的广告与宣传资料属虚假的事实。

7、乍浦镇人大关注“农贸市场提升改造工程”进展情况1份（复印件），证明乍浦镇老农贸市场是整体改造而不是整体搬迁的事实。

8、关于农贸海鲜城集访意见的答复1份，证明原告等18户购房户因被告未兑现销售广告与宣传资料中的内容，而向乍浦镇人民政府集体信访，老农贸市场并不整体搬迁，而是改造的事实。

9、原告于2014年2月25日向被告发送的函1份，证明原告发函给被告要求继续包租或解除合同的事实。

10、关于商铺租赁合同到期的函1份，证明被告于2014年4月8日发函给原告，要求原告办理商铺交接手续，而未按广告内容履行包租5年的事实。

11、回复函1份，证明被告在回复原告等34户业主时，推卸责任的事实。

12、信访事项答复意见书1份，证明针对原告等人就本案争议事项向信访部门反映，嘉兴港区社会管理综合治理办公室所做的答复。

被告的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，这不是针对3号楼的广告，3号楼是包租期为3年的广告，而不是5年包租期，被告在原告起诉之后，到为被告印刷广告的广告公司查询过，并未查询到原告所提供的这一广告内容。对证据2、3、4、10、11无异议。对证据5的真实性无异议，但是对原告的证明对象有异议，3号楼的广告约定是3年的包租期，故签订了3年包租期的合同。对证据6的真实性无异议，但是合法性、关联性有异议，同时对证明对象有异议，乍浦镇农贸市场的工程名称虽是提升改造工程，但是实际上是整体搬迁，被告也提供了相关证据证明了2010年农贸市场是整体搬迁过，并且原先的农贸市场是全部拆除的，因找不到更好的地块，故在原先的地块上进行提升改造，而且改造的开工日期是2013年，远远晚于被告发布广告时的日期，而被告发布广告时，乍浦农贸市场确实是整体搬迁的。对证据7，有异议，不能确定证据的来源，且落款日期是2013年5月23日，并不能反映2010年的情况。对证据8的真实性无异议，但是对证明对象有异议，在该答复意见中并没有否定整体搬迁的问题，名为提升改造，实际上是整体搬迁，在原市场拆除后，所有的商铺都搬迁至乍浦农贸海鲜城，在该答复中也明确讲到的广告承诺的5年包租期不是针对市场上所有的商铺而言的，其中2号楼、3号楼分别签订的是2年或3年的包租合同。对证据9的真实性无异议，该函被告收到，并且发了回复函给原告。对证据12的真实性无异议，但是对原告所要证明的对象有异议，被告认为龙华该答复意见书的前两点只是政府部门告知原告享有相关的权利，第三点关于老农贸市场提升改造的问题，讲到2011年市场搬迁，并没有否认原先的市场是整体搬迁。

针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：

1、商品房买卖合同1份，证明原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议的具体内容，原告对合同内容是清楚的，被告已实际履行了买卖合同的全部内容。

2、乍浦农贸海鲜城管理方／业主交房约定及业主交房流程图各1份，证明被告按照合同约定及时交付商品房，原、被告办理了商品房交付手续，流程图第四项中在实际交房后由原告签字。

3、乍浦农贸海鲜城产证及相关票据签收登记簿1份、房产证代办结算表1份，证明原告在实际交房后，领取了房产三证及相关票据。

4、商铺租赁合同1份、网上银行转账凭证1份，证明原、被告签订的是三年期的租赁合同，原告收到了租金。

5、关于商铺租赁合同到期的函1份及邮件详情单1份，证明嘉兴市港区乍浦农贸海鲜城物业管理有限公司向原告发函，租赁期限为三年。

6、回复函1份及邮件详情单1份，证明被告针对原告函件的回复内容，被告认为龙华租赁期限为三年，不存在签订五年租赁协议的问题及被告不存在欺诈行为。

7、乍浦农贸海鲜城其他商铺租赁合同书3份，证明如租赁合同期为五年，则签订五年期的租赁合同，本案租赁期限为三年，故订的是三年期的租赁合同。

8、关于农贸海鲜城建设的合作协议书1份及网上关于农贸市场提升改造的相关报道（打印件）1份、专题会议纪要（复印件）1份、乍浦农贸市场搬迁公告（复印件）1份，证明乍浦农贸海鲜城系乍浦镇天妃路农贸市场提升改造，整体搬迁而来，取代了原农贸市场。其中合作协议书的第一点明确目前乍浦镇天妃路农贸市场将提升改造，暂缓建新农贸市场，名为提升改造，实际上是整体搬迁；网上报道中第四段内容，表述了农贸海鲜城是取代了原来的农贸市场；搬迁公告中的第二点，在搬迁时间中讲到新市场乍浦农贸海鲜城于2011年6月28日开业，原乍浦农贸市场于2011年6月27日停业关闭，即说明整个市场是整体搬迁过去；会议纪要里面讲到老农贸市场搬迁到农贸海鲜城的日期是2011年6月28日。上述证据均证明了老农贸市场是整体搬迁，故被告没有存在欺诈行为。

9、杭州美格印刷技术有限公司出具的证明1份及广告页1份，证明乍浦农贸海鲜城3号楼宣传广告明确是包租期三年，而非五年，该广告页印刷时间是2010年7月1日。

原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但是被告发布的广告的内容没有订入合同中，被告存在欺诈行为。对证据2的交房约定的真实性无异议，原告确实签了字，但交房的约定并不能证明房屋已经实际交付；对流程图没有异议。对证据3无异议。对证据4、5、6的真实性无异议。对证据7的真实性无异议，可以证明原来被告发布的就是5年的包租期，有部分业主履行了5年的包租期，但是原告履行的是3年的包租期，与广告内容不一致。对证据8，对其中合作协议书的真实性无异议，但是对证明目的有异议，合理的规划市场到目前为止就是提升改造，被告发布的广告是整体搬迁到农贸海鲜城，是不真实的；对网上的报道的真实性无法确认，对证明目的有异议，与实际不符，农贸海鲜城取代老的农贸市场的事实不符合实际，事实上老的农贸市场是提升改造，还要重新开张的；对搬迁公告真实性无法确认，需提供原件，且仅仅是人民政府发的公告，实际上没有实现整体搬迁，与被告发布的广告内容相违背；对会议纪要真实性无法确认，需提供原件。证据9，对证明和广告页的真实性均有异议，被告第一次发布的广告是原告提供的那份，根据广告上的内容也可以看出，被告提供的那份是后来变更过的，明显与第一次发布的广告相混淆，应该以原告手头上的第一份广告为准。

本院认证意见：一、对于原告提供的证据：证据1，被告虽提供了另外一份三年包租期的广告宣传资料，但并不能以此否定本证据的真实性，故本院对其真实性予以认定；对于证据2、3、4、10、11，被告均无异议，本院予以认定；对证据5、6、8、9、12的真实性被告无异议，本院对其真实性予以认定；证据7系复印件，且被告不予认可，本院不予认定。二、对于被告提供的证据：对证据1、2、4、5、6、7的真实性原告均无异议，本院对其真实性予以认定；对证据3，原告无异议，本院予以认定；对证据8，其中的合作协议书的真实性原告无异议，本院对其真实性予以认定，对于搬迁公告、会议纪要及网上报导均系复印件，且被告也未提供其他证据证实其真实性，故本院不予认定；证据9，原告虽不予认可，但未提供有效证据否定真实性，故本院对其真实性予以认定。

经审理，本院认定的事实如下：2010年4月26日，被告与嘉兴港区开发建设管理委员会签订关于农贸海鲜城建设的合作协议书1份，约定：由嘉兴港区开发建设管理委员会规划建设农贸市场，目前乍浦天妃路农贸市场将提升改造，由嘉兴港区开发建设管理委员会引导经营户向农贸海鲜城集聚，现暂缓建其他新农贸市场，今后将根据城市发展与居民生活需求的实际，再统一规划建设方便居民生活的菜市场；被告作为建设者，同意2号楼、3号楼市场交易大厅的摊位在开业后二年内不出售，2号楼、3号楼全部固定营业用房若出售，则2年之内返租；协议同时约定了双方的其他权利义务等内容。

乍浦农贸海鲜城的商铺进行销售时，被告以发送广告单等方式进行销售宣传，其中有广告宣传内容为：乍浦农贸海鲜城的地理位置、市场前景、市场规划，并宣称“5年高额包租”、“前三年一次性返还21%的收益、第4年和第5年分别按签约价的9%和10%逐年返还”、“嘉兴港区唯一的老农贸市场整体搬迁至农贸海鲜城”等。

2011年2月18日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定原告向被告购买由被告开发建设的乍浦农贸海鲜城的第3幢3223号商业用房，该商品房价款按套计算，总价款为304916元；付款方式为：原告于2011年2月已付清首付款154916元，余款150000元办理银行按揭贷款后支付；被告应当在2011年5月1日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同同时约定了双方的其他权利义务及违约责任等。

当日，原告与被告委托的嘉兴港区乍浦农贸海鲜物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订了商铺租赁合同1份，约定原告将乍浦农贸海鲜城3幢3223号商铺出租给物业公司，并同意物业公司将上述商铺转租给第三方；租赁期限为自农贸市场开业之日起三年内；租金的价格及支付方式为市场开业之日起七日内，由物业公司向原告支付前三年的租金10000元。2011年7月7日，物业公司向原告支付了乍浦农贸海鲜城3223号商铺租金10000元。

对于上述商品房买卖合同及商铺租赁合同中约定的商品房价款及商铺租金，原、被告一致确认：乍浦农贸海鲜城的第3幢3223号商业用房在合同中约定的总价304916元，系为已扣除了三年包租期的租金额后的价格。

2011年4月21日，被告委托物业公司与原告办理了争议房屋的交房手续，原告确认争议房屋已完成交房。

2011年6月16日，被告向原告开具了304916元购房款的发票。2011年8月15日，原告办理了乍浦农贸海鲜城3幢3223号商铺的房屋所有权证。2011年9月23日，原告办理了乍浦农贸海鲜城3幢3223号商铺的土地使用权证。

2014年2月25日，原告向被告发函，认为龙华原告所购的乍浦农贸海鲜城3幢356号商铺，根据被告发放的宣传资料及当时的承诺，应是五年的高额包租及嘉兴港区唯一的农贸市场整体搬迁至乍浦农贸海鲜城，但事实上均与该承诺及宣传相违背，被告已构成欺诈，故要求被告立即与原告签订包租五年的租赁协议，如被告拒不签订，原告将以欺诈为由要求退还商铺等。

2014年3月3日，原告等18户购房户集体到乍浦镇人民政府针对农贸海鲜城的上述情况进行上访。之后，乍浦镇人民政府信访室作出如下答复：一、关于广告中承诺的5年包租期，并不指市场所有店面均享受5年包租期，而是针对不同区域销售采用不同营销政策，2号楼、3号楼（即指2幢、3幢房屋）作为菜市场，购买者与承租方分别签订了2年至3年不等的包租合同，4号楼、5号楼、6号楼作为特定招商对象，承租方与购买者签订了5年的包租合同，近年来承租方也一直按照租赁合同如期履行约定。二、关于广告中老农贸市场整体搬迁问题，乍浦镇天妃路老农贸市场由于消防、安全隐患，不满足开办市场的要求，必须进行提升改造，改造期限为2年，即2011年6月至2013年6月，改造期间市场老经营户由政府牵线过渡搬迁到农贸海鲜城2号楼、3号楼中经营，待老市场提升改造完毕后，可继续留在海鲜城经营或重新回迁经营。政府从未承诺老农贸市场关停不再举办，根据港区经济发展和人口集聚的规划，配备一个以上农贸市场是城市化发展的必然结果。对于被告是否违约及原告等人是否具备退房条件，政府部门无权作出判断，建议通过司法途径解决。

2014年4月8日，物业公司向原告发函，内容为：根据双方签订的商铺租赁合同，乍浦农贸海鲜城3幢356号商铺的租赁期限为农贸市场开业之日起三年，现租赁期限将满，请原告于2014年4月30日前往物业公司办理商铺交接手续，如继续委托租赁，请与物业公司委托的市场经营管理公司签订租赁委托书，并办理相关手续。如不按上述前来办理的，由此造成的一切损失自负。原告收到该函后，至今未与被告进行交接。

本院认为龙华，本案争议的焦点是：本案原、被告进行商品房买卖的行为，是否符合原告主张的《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”之规定。

原告认为龙华，被告存在以下二方面欺诈行为：1、被告未按广告宣传与原告签订五年包租协议。2、被告所称的“嘉兴港区唯一的老农贸市场整体搬迁至农贸海鲜城”并未实现。以上二方面致使原告在误导下签订了商品房买卖合同，故要求予以撤销。本院认为龙华，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为对购买人的要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，1、对于被告在宣传资料中进行了“5年高额包租”的要约邀请，由于双方在签订商品房买卖合同时，同时签订了三年包租期的租赁合同，并在商品房买卖合同的房屋总价款中直接扣除了三年的房屋租赁费，故在原告承诺时，双方对要约的包租期限进行了变更，原告虽认为龙华被告承诺五年期的包租协议系分二次签订，但未提供证据证实，故本院认定原、被告已通过自愿协商达成了三年包租期的协议，原告认为龙华被告未履行“5年高额包租”承诺，构成欺诈的意见，本院不予采信。2、对于被告关于“嘉兴港区唯一的老农贸市场整体搬迁至农贸海鲜城”的宣传，该宣传内容不具有确定性，未明确搬迁的时间及其他相关内容，且农贸市场的建设及规划系由政府部门确定，随着城市的发展，其他农贸市场必然会相继出现，被告无权决定，故被告所作的该宣传并不构成对商品房买卖的要约，也不能视为合同内容；在当时的情况下，老农贸市场需要进行提升改造，2011年6月至2013年6月老农贸市场处于改造期而未经营，该老农贸市场的老经营户经政府牵线搬迁至乍浦农贸海鲜城经营，故被告在销售房屋时所作的宣传有一定的依据，并非虚假。

综上所述，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，被告在签订合同时并不存在欺诈行为，该合同内容真实合法，本院予以认定，原告要求撤销合同的理由并不成立，本院对于原告要求撤销原、被告之间所签订的商品房买卖合同的请求不予支持，同时对原告要求退还商品房买卖款及由被告支付利息的请求亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告李泽华的诉讼请求。

案件受理费5874元，减半收取2937元，由原告李泽华负担。

如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判员　张　慧

二〇一五年二月七日

书记员　怀笑晶