湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂武汉中民终字第00087号

上诉人（原审被告）：陈克生，男，1976年8月17日出生，汉族。

委托代理人：陈光善（陈克生之父），1953年7月6日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）：姚泽友，男，1966年2月1日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）：姚晶（姚泽友之子），1992年11月19日出生，汉族。

委托代理人：姚泽友，身份同前。

上诉人陈克生因与被上诉人姚泽友、姚晶房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商初字第00537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理龙华终结。

2014年5月4日，姚泽友、姚晶诉至一审法院，请求判令：1、陈克生腾退姚泽友、姚晶名下商铺；2、陈克生拆除商铺门楣招牌（孕福娃），修复商铺中隔墙；3、陈克生支付自租约届满之日至其腾退之日止的租金（以月租价7920元计）；4、陈克生支付姚泽友、姚晶违约金5565元；5、本案诉讼费用由陈克生承担。

一审法院查明，武汉市东湖新技术开发区关山一路74号保利花园30栋1层S22号房屋所有权人为姚泽友、姚晶。

2011年4月1日，姚泽友、姚晶、陈克生签订《房屋租赁合同》，合同约定：姚泽友、姚晶所有的位于关山一路保利花园门面房（30栋S-22）一间，面积为44平方米，租给陈克生使用；使用期限为三年，陈克生在租用前需向姚泽友、姚晶预交房屋押金2860元，租赁期满陈克生不续租房屋时，在没损坏姚泽友、姚晶房屋的基础上退还陈克生押金；房屋租金第一年为每月3520元，第2年和第3年为每月3960元，按半年支付一次租金，每次租金需提前10天付清；陈克生不得擅自改变房屋结构，如有需要，须经姚泽友、姚晶同意后施工，期间不损坏房屋（如若损坏，三倍赔偿，退租时需恢复原貌）；租赁期满姚泽友、姚晶有权收回房屋；陈克生在租赁期间进行的房屋装修在退租时不得破坏、拆除并归姚泽友、姚晶所有，如违约应赔偿姚泽友、姚晶一个季度的租金。合同签订后，经协商双方租金经过几次调整，现实际按每月4400元支付。双方于2008年签订租赁合同，2011年4月续订租赁合同，租赁期限自2011年4月9日起至2014年4月9日止。合同到期后陈克生未支付租金。

一审法院认为龙华，姚泽友、姚晶与陈克生签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同具有法律效力，双方均应履行合同中所约定的权利义务。房屋租赁合同于2014年4月9日期满，双方未对新的租赁价格达成合议，未继续签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，陈克生辩称双方已对价格达成口头协议，其举证为姚泽友、姚晶本人书写的《情况说明》，该《情况说明》陈述内容为双方无法就租赁价格达成一致而引起纠纷并报案的情况，陈克生未能举证证实双方已就租赁价格达成口头协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，姚泽友、姚晶请求陈克生退还武汉市东湖新技术开发区关山一路74号保利花园30栋1层S22号房屋的诉讼请求，予以支持。根据双方合同约定“退租时需恢复原貌”，姚泽友、姚晶请求陈克生拆除商铺“孕福娃”招牌，修复中隔墙的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，姚泽友、姚晶要求陈克生支付逾期腾房占有使用费的，予以支持，因双方合同最后按每月4400元支付，故陈克生支付自租约届满之日至其腾退之日止的租金应以每月4400元计算。姚泽友、姚晶未举证证实其实际损失，故其主张违约金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、陈克生退还姚泽友、姚晶武汉市东湖新技术开发区关山一路74号保利花园30栋1层S22号商铺；二、陈克生拆除商铺“孕福娃”招牌，修复商铺中隔墙；三、陈克生支付自2014年4月9日至其腾退之日止的租金，按每月4400元计算；四、驳回姚泽友、姚晶其他诉讼请求。上列应付款项及其他义务，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由陈克生负担。

陈克生不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决；二、改判姚泽友、姚晶履行双方口头约定与陈克生重新签订5年期的房屋租赁合同；三、诉讼费由姚泽友、姚晶承担。理由：陈克生与姚泽友、姚晶最后一次租赁合同到期前一年，双方就房屋租赁到期后的续租问题进行过商谈，并达成合同到期后，陈克生可继续承租，租期5年，租金按每平方米130元计算的口头协议，随后，陈克生为服务下一个五年期的租赁合同对房屋重新进行了装修和部分投入，费用共计147160元。但当合同临近到期时，姚泽友、姚晶突然反悔，不愿续租，并不给合理期限由陈克生转让。如姚泽友、姚晶拒不重新签订租赁合同，应承担缔约过失责任，赔偿陈克生所有装修损失147160元。

被上诉人姚泽友、姚晶答辩称，陈克生未装修，即使装修了，合同上也写明装修归姚泽友、姚晶所有；在没到期前，我要收回房屋，陈克生不同意，我说要涨租，当时谈的是一次性付三年租金，但他不同意。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，姚泽友于2014年4月9日出具一份《情况说明》，内容主要为“一年前与租户陈克生口头谈好按130元／平方米一月的价格租赁，半年前他毁约，我们要求收回房屋，他就动手打骂我们。鉴于以上情况，本人现要收回房屋。”

本院认为龙华，姚泽友、姚晶与陈克生签订的《房屋租赁合同》于2014年4月9日履行完毕，双方未继续签订租赁合同，陈克生继续使用诉争房屋，无合同依据。姚泽友在2014年4月9日出具的《情况说明》中认可在租赁期届满前一年曾与陈克生口头协商，约定按每月130元／平方米的标准续租，但双方实际并未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方口头协商的内容应为续签合同的意向，对双方不具约束力。加之，合同的订立系合同相对方自愿协商的结果，姚泽友、姚晶在合同到期前虽与陈克生有续签协议的意向，但姚泽友、姚晶在合同到期后表示不愿与陈克生续签合同，亦是其真实意思的表示，故陈克生请求判令姚泽友、姚晶履行双方口头约定，与陈克生重新签订5年期的房屋租赁合同，缺乏法律依据。双方在合同中约定装修到期后装修残值归姚泽友、姚晶所有，陈克生要求姚泽友、姚晶赔偿其装修损失也无合同依据。

综上，上诉人陈克生的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费138元由陈克生负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　申　斌

审　判　员　　张文霞

代理审判员　　丰　伟

二〇一五年二月二日

书　记　员　　汪丽玲