【原创】“搬迁”那点事（修订版）
【原创】“搬迁”那点事（修订版）┃法律学人·房产动迁108问第11问
作者：王正涵 律师┃上海九牛律师事务所
动迁在我国是有点历史渊源的：君不见，中国第一本纪传体史书《史记》的作者太史公司马迁，即单名一个“迁”字；君不见，东周初期周王朝即完成了从镐京到雒邑的首都迁移工作；君不见，清代顺治下诏：“凡应迁徙之人，先给赏银，听其择便，定限半岁，岁终搬尽”（见拙著房产动迁108问·第27问：房产动迁的立法宗旨）。由此可知，动迁古已有之，不是现代人的发明创造。但好奇的你，或许会问：强迁一词，现在还有吗？强迁是否已经彻底退出历史舞台呢？本篇中，笔者就讲讲搬迁那点事。
一、搬迁的基本原则：先补偿，后搬迁
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款即开宗明义地规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
这里的“先补偿”，具体包括两种情况：一是签订补偿协议，二是作出补偿决定。所谓签订补偿协议，就是征收人与被征收人、公房承租人在平等协商、自愿有偿的基础上，签署《房屋征收补偿协议》的行为。在这种情况下，主要适用的是上海市府71号文第40条的规定，补偿协议的主要条款包括补偿方式、补偿金额补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，实践中动迁权益的发放与补偿协议的签订时间相比，一般具有滞后性，特别是选择期房安置的被征收人，甚至可能过两到三年才能实际获得动迁房屋安置，这里不能机械地理解“先补偿，后搬迁”的含义，不能认为必须搬进动迁安置房后才有义务搬出被动迁房屋，这是一种误读；在作出补偿决定的情形下，作出补偿决定往往是区人民政府，这种作出是具有严格限制的，不能随意作出。
1. 针对前述第2款中第（5）到第（8）项行为，上海市府明确要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。
二、搬迁的期限是多久？
现行法律法规规定，搬迁期限由补偿协议约定或者由补偿决定确定。在作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
三、现在还有强迁吗？[附案例]
强迁被明文禁止。根据现行法律法规规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。因此，作为非法手段迫使搬迁的“强迁”一词已经逐渐淡出历史舞台。
[案例]何某夫妇均已年过八旬，住在大埔县县城内的一套楼房内，该房产权登记在何某名下，属于夫妻二人共同财产。何某称，罗某、苏某拟拆除重建他所在的整栋楼房，在仅仅与部分房主达成协议，但未与他协商达成拆迁协议的情况下，于2014年12月与爆破公司签订了拆除房屋协议书。2015年3月16日，爆破公司着手实施拆除何某夫妇居住的楼房，拆楼的石块、淤泥堆积在出入通道上，致使何某夫妇无法通行，也严重威胁着二老的人身安全。在此情形下，何某夫妇一纸诉状将罗某、苏某、爆破公司告上法庭。
在法院审理期间，三被告并未停止拆除行为，何某夫妇为保护自身生命财产安全，向法院递交了保全申请，请求禁止被告拆除诉争房屋的行为。
法院审查认为，依据现有的证据材料，三被告的拆除行为可能损害何某的合法权益，且何某夫妇提供财产担保，其申请符合法律规定。据此，法院依法裁定在本案诉讼期间，罗某、苏某、爆破公司对何某夫妇现住的套房不得实施拆除行为。
此案仍在进一步审理之中。
[法条链接]
所谓行为保全，是指在民事诉讼中，为避免当事人或者利害关系人的利益受到不应有的损害或进一步的损害，法院得依他们的申请对相关当事人的侵害或有侵害之虞的行为采取强制措施。新修改的民诉法首次确立了行为保全制度，适用于民事领域中的各类侵权案件。民事诉讼法第一百条第一款规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”（案例来源：人民法院报2015年12月03日第3版）
四、什么是司法强制执行？
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。
五、司法强制执行前，需要通知被征收人吗？
区（县）人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
房产动迁一〇八问·往期目录
第一问：同住人如何认定？
第二问：动迁中“三块砖头”指什么？
第三问：国有土地上征收补偿的法律依据[修订版]
第四问：实践中如何确定征收补偿主体？
第五问：动迁安置房多久可以转让、出租？
第六问：被征收人和承租人如何确定？
第七问：关于同住人权益的两个案例
第八问：“一征”九问九答
第九问：旧城区改建的法律程序
第十问：房屋征收范围确定后，不得实施哪些行为？
第十一问：“搬迁”那点事[修订版]
第十二问：员工家里动迁，用人单位必须准假吗？
第十三问：动迁权益被赠与后，可以要求撤销吗？
第十四问：“他处有房”如何认定？
第十五问：房屋征收补偿权益包括哪些具体项目？
第十六问：建筑面积如何确定？
第十七问：阁楼面积如何计算？
第十八问：购买动迁安置房时需要注意什么？（一）
第十九问：购买动迁安置房时需要注意什么？（二）
第二十问：“九四方案”案例简析
第二十一问：黄浦区法院房屋拆迁强制执行案件综述（2011——2014）
第二十二问：应对房屋拆迁基本要领
第二十三问：离婚案件中动迁权益如何处理？（一）
第二十四问：农村房屋动迁继承纠纷案例一则
第二十五问：动迁房超过20年还能继承吗？
第二十六问：动迁过程中房屋用途如何认定？[案例]
第二十七问：房产动迁的立法宗旨
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2015-12-22 10:09:46 浏览：
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