房产律师对一件二手房买卖纠纷的解析
为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名。
本文为房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处。
案件介绍：
王腾勋有一套位于北京市朝阳区的房屋，房屋面积为205.41平方米。王腾勋在购买该房屋时曾向北京市建设银行朝阳支行办理按揭贷款，并于2009年11月27日与该行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，向该行借款282万元，还款期数为360期。
2010年4月22日，王腾勋和陈启虎签订了《房屋买卖合同》，约定王腾勋将诉争房屋出售给陈启虎，因该房屋在当时尚未竣工，因此暂时无法取得房屋所有权证，而当时预计取得该房屋所有权证的日子为2012年6月。双方在合同中约定：房屋总价款为600万元，并约定陈启虎应在房屋买卖合同签订之日起十日内向王腾勋支付购房定金及购房预付款总计319万元。同时该合同第三条第2项约定自2010年5月1日起至王腾勋取得该房屋所有权之日，由陈启虎代王腾勋支付涉诉房屋的银行按揭贷款，还款金额和时间等以王腾勋与建设银行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为准，同时王腾勋将上述借款合同交由陈启虎保管。陈启虎以贷款方式支付剩余购房款，金额以该房屋总价款扣除陈启虎已支付的定金、预付款及代付银行贷款等全部已付费用后的数额为准。
在王腾勋取得涉案房屋所有权证书且该房屋具备银行贷款申请条件之日起三日内，王腾勋将该情况通知陈启虎，陈启虎于收到通知后30日内向银行申办抵押贷款。如陈启虎未获贷款批准的，应自行筹集剩余房屋价款。双方同意在王腾勋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。王腾勋在将涉案房屋交付陈启虎时一并将买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票收据原件，公共维修基金收据原件等交给陈启虎保管。王腾勋未按照约定交付房屋或者未按照约定协助办理房屋转移登记手续，每逾期一日，王腾勋应支付陈启虎已付房价款0.5%的违约金，逾期超过15日的，陈启虎有权选择解除合同，陈启虎解除合同的，王腾勋除应当退还全部已付款外，还应按照全部已付款的10%支付违约金。如陈启虎未按约定时间付款的，每逾期一日应支付应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过15日的，王腾勋有权解除合同，王腾勋选择解除合同，陈启虎应支付总房款10%的违约金。同日，王腾勋和陈启虎签订《二手房买卖协议》，约定王腾勋以600万元的价格将涉案房屋出售给陈启虎，首付款319万元，分三次付清。王腾勋就涉案房屋的贷款由陈启虎承担，按月交纳，从2010年5月1日开始执行。
合同签订后，陈启虎支付给王腾勋首付款3190000元（包括定金50000元），之后在涉案房屋竣工交付后王腾勋将涉案房屋交付给陈启虎，涉案房屋由陈启虎和陈家祥实际居住使用。陈启虎自2010年5月开始代偿建设银行按揭贷款，截至2014年6月共还款723281.14元，建设银行陈述截至2014年6月27日尚余贷款2587789.09元未还，贷款逾期本金罚息是160.75元，利息罚息是469.47元。
2011年12月31日，建设银行取得了该房屋的所有权证书，并于2012年 3月18日办理了抵押登记，于2012年8月告知王腾勋。陈启虎一直认为是王腾勋故意隐瞒房产证办理下来的时间，因此找王腾勋多次协商过户事宜，但是王腾勋表示因为陈启虎多次逾期偿还按揭贷款，才是导致产权证办不下来的原因。为此，二人多次不欢而散。
2014年12月18日，王腾勋将陈启虎起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院判令1.解除王腾勋与陈启虎之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2.陈启虎、陈家祥立即搬出位于北京市朝阳区房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给王腾勋；3.陈启虎向王腾勋支付违约金600000元。庭审中，陈启虎提出反诉：1.王腾勋继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2.王腾勋支付违约金2000000元。
北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、陈启虎于判决生效后三十日内向建设银行偿还《借款合同》项下全部按揭贷款（具体数额以银行结算结果为准）。
二、王腾勋与陈启虎于2010年4月20日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，王腾勋于陈启虎还清上述贷款后三十日内协助陈启虎将位于北京市朝阳区房屋由王腾勋名下过户至陈启虎名下。
三、陈启虎于本判决生效后三十日内给付王腾勋违约金20万元。
四、王腾勋于本判决生效后三十日内给付陈启虎违约金10万元。
一审判决后，陈启虎不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后驳回了其诉讼请求，并维持了原判。
二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
二手房买卖纠纷律师靳双权认为，《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是王腾勋、陈启虎的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。而《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》所约定内容，王腾勋、陈启虎约定的总房款数额为600万元，其中房屋首付款为319万元，对于余款支付时间、方式未在《房屋买卖合同》中明确约定，而结合涉案房屋在双方签订合同时存在银行按揭贷款281万元且双方在《二手房买卖协议》中约定按揭贷款由陈启虎负担的内容，法院据此确认双方就房款给付问题的真实意思表示是陈启虎除了支付首付款319万元，对于购房余款的支付方式是陈启虎代为偿还涉案房屋的按揭贷款。
法院根据已查明的事实，陈启虎已经按照约定支付了购房首付款，并且代为偿还建设银行按揭贷款，虽然陈启虎存在逾期偿还银行贷款的情节，但陈启虎也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，因此仅根据其逾期还款的行为，法院难以认定陈启虎构成根本违约，因此对于王腾勋要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及陈启虎返还购房合同原件及要求陈启虎、陈家祥腾退涉案房屋的诉讼请求，法院未予支持，。
但考虑到陈启虎确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给王腾勋的银行信用记录造成不良影响，因此法院酌情判处陈启虎给付王腾勋部分违约金，具体数额由法院根据本案的案情予以酌定。因涉案房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非王腾勋能够完全掌控，因此陈启虎主张王腾勋故意拖延不配合办理涉案房屋过户手续的理由不充足，但结合建设银行所述及涉案房屋的房产证登记时间等情节，王腾勋的证据不足以证明其已积极履行了协助陈启虎办理产权过户的义务，因此法院最终酌情判定王腾勋给付陈启虎部分违约金，具体数额由法院根据案情予以酌定。建设银行主张先行偿还按揭贷款借款本息的意见，有相应的事实及法律依据，法院应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。
2015-12-22 10:09:29 浏览：
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