资深房地产律师对一件返还定金案件的点评
为保护当事人隐私，本案当事人为化名。
本文为房屋买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
案件简介：
2014年5月11日，张茵在北京市某房地产中介公司的居间服务下和房磊就位于北京市朝阳区的1101号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定：1101号房屋的价格为207万元，签订协议时张茵交付房磊购房定金25万元。双方还在该合同中明确约定，张茵的在京购房资格需要至少4个工作日的审核，若张茵的购房资格没有通过的话，出卖方、买受方和居间方三房均免责。当日，张茵给付了房磊购房款20万元。
2014年5月12日，张茵向该房产中介递交了在京购房资质审核所需材料。
2014年5月16日，资格审核结果中显示张茵不具备在京购房资格。张茵得知自己不具备资格审核结果之后，便找到房磊，在中介公司的见证下要求对方将定金退还与自己。但是，房磊说最近手头紧，过段时间再给张茵这个钱。张茵想了想自己没有购房资格也是够麻烦的了，人家也没说咱们什么，要不等几天吧。于是，张茵便答应了房磊的请求。
就这么等啊等，张茵再也等不下去了，距离上次找房磊要求退还定金已经过去了半个月了，对方还一点动静也没有。于是，张茵通过中介找到了房磊，要求她返还自己的购房定金款。但是，对方却理直气壮地说，你都没有购房资格了，交给我的定金就算违约金了。张茵辩驳说咱们当时都是已经签了合同的，说好了不通过购房资格的话三方都免责，凭什么你又要求违约金了？双方争论不休，到最后，也没有找到一个合适的解决办法。最后不欢而散。
于是，张茵便拿着合同和资格审核表以及其他相关证据找到了二手房买卖纠纷方面的专业律师靳双权，靳双权律师在了解了案情之后，建议张茵把房磊起诉至法院，要求房磊返还定金。对于靳双权律师的建议，张茵十分认同，遂即便和靳双权律师签订了委托协议，委托靳双权律师代理自己出席庭审。
2014年7月2日，北京市朝阳区人民法院依法对该案进行了审理。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
房磊返还张茵购房定金款20万元。
二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：
本案是一件二手房买卖纠纷中涉及定金的案件。二手房买卖纠纷律师靳双权认为，本案双方争议的焦点在于，房磊是否可以不予退还购房定金款。
本案中，根据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，已无损害国家利益、集体或第三人权益，违反法律行政法规的强制性规定的内容，因此该协议合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当根据约定全面履行自己的义务。
本案中，双方在合同中约定“……若张茵不具备在京购房资质，出卖人、买受人、居间方三方免责。”本案庭审中房磊提出张茵明知自己不具备在京购房资格还与自己签订购房合同，系欺诈行为，但未能举证证明其主张，遂法院对其主张未予采纳。本案双方所争议的定金，即双方所约定的免责条款是否适用定金罚则。根据约定，张茵不履行合同约定才是房磊不予返还定金的基础条件。但是，由于上述免责条款的存在，可以确认张茵不存在违约行为，故房磊应当将其取得的定金返还于张茵。
因此，法院的判决是正确的。
靳双权律师说，本案之所以张茵的诉讼请求得到支持，主要是由于双方之间签订了免责条款，倘若没有此免责条款，也许，张茵就没有这么幸运了。这也为各位当事人提了个醒，在买房之前，一定要了解相关购房政策，在不能及时获得最新法律、法规、政策时一定要咨询一位资深、专业的房地产律师，以免日后发生不必要的诉讼，花费大量金钱维权！
2015-12-22 10:09:25 浏览：
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